Znowu dużo dzieje się na rynku nieruchomości. Podobnie jak w 2020 roku, gdy zaczęła się pandemia, zmiany oraz wywołujące je czynniki są zaskakujące. W ostatnich latach ciężko jest przewidywać sytuację w mieszkaniówce, ze względu na to, iż wszystko rozgrywa się według niestandardowych, nieprzewidywalnych scenariuszy. A z czym mamy do czynienia obecnie? Ceny rosną, podaż mieszkań rośnie, za to spadają zdolność kredytowa oraz popyt. Jakie będą tego efekty?

Wśród głównych czynników kształtujących obecne trendy na rynku nieruchomości, w tym szczególnie na rynku mieszkaniowym, należy wymienić:

1. Rosnącą inflację, która powoduje wzrost kosztów realizacji inwestycji, jak też nadal skłania wiele osób do szukania sposobu na ratowanie oszczędności przed utratą wartości (takim sposobem jest zakup mieszkania, co napędza koniunkturę).
2. Rosnące stopy procentowe, co jest reakcją na wspomniane problemy inflacyjne. Podnoszenie stóp przez RPP na kolejnych posiedzeniach przekłada się na ciągły wzrost kosztów kredytów oraz spadek zdolności kredytowej. Efektem tego zaś jest odpływ pieniędzy z rynku mieszkaniowego, gdzie większość transakcji dokonywanych jest za pożyczone środki.
3. Rosnące ceny materiałów budowlanych – ich wzrost ma źródła także pozainflacyjne, dlatego piszemy o tym w oddzielnym punkcie. Już w trakcie pandemii ceny materiałów budowlanych biły rekordy, a atak Rosji na Ukrainę tylko pogłębił ten problem. Biorąc pod uwagę to, że Ukraina jest dużym producentem stali, może być jeszcze gorzej.
4. Nowa rekomendacja KNF z dnia 7 marca 2022. Znajdujemy w niej m.in. następujące wytyczne:

“… organ nadzoru zaleca, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p.” oraz “zaleca się przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej.”

Wpływ zaktualizowanej Rekomendacji S widać w wyliczeniach zdolności kredytowej udostępnionych przez Expandera i Rentier.io. Ogólnie banki są coraz ostrożniejsze i chcą pożyczać coraz mniejsze kwoty, jednak ta redukcja jest szczególnie widoczna w przypadku gospodarstw domowych z dziećmi, gdzie, siłą rzeczy, koszty życia są najwyższe. Po potraktowaniu ich zgodnie z nowymi zaleceniami KNF zdolność kredytowa rodziny 2+2 o dochodzie 6 tysięcy netto miesięcznie w niektórych bankach spadła do poziomu około 100 tysięcy złotych. Najgorzej jest w ING Banku Śląskim, gdzie taka para dostanie zaledwie 78269 zł kredytu! Jest to tym bardziej szokujące, że przy takim samym dochodzie, ale bez dzieci, można w tym banku liczyć na 311746 zł. Najkorzystniej sytuacja wygląda w wyliczeniach Santandera, ponieważ bezdzietni dostaną 363812 zł, a gospodarstwo domowe z dwojgiem dzieci 229253 zł.

Nie dziwi więc, że w mieszkaniówce odnotowuje się spadający popyt. Deweloperzy mówią o obrotach niższych o 20-30% w pierwszych miesiącach 2022 roku. Portal Nieruchomosci-online.pl z kolei podaje, że w I kwartale tego roku liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami spadła aż o 28%! Współwystępuje to z coraz większą podażą mieszkań – liczba ofert lokali mieszkalnych na sprzedaż rośnie we wszystkich portalach ogłoszeniowych. Intuicyjnie powinno to doprowadzić do spadku cen, jednak takiej korekty póki co nie widać. “Póki co”, bo należy pamiętać, iż rynek mieszkaniowy niezbyt szybko reaguje na zmiany koniunktury. Tradycyjnie zawsze na początku występuje zwiększenie podaży lokali, a dopiero po jakimś czasie, gdy sprzedający widzą, iż rzeczywiście nie ma zapotrzebowania, następuje obniżanie cen. Nie jest pewne, czy i obecnie zadziała taki mechanizm, ze względu na rekordowo wysokie ceny wykonawstwa – deweloperzy nie mają zbyt dużej przestrzeni do zmian, bo musieliby sprzedawać poniżej kosztów. Na pewno większą elastyczność wykaże rynek wtórny i to od niego może się zacząć początek spadku cen mieszkań.