Biuro Maklerskie Pekao porównało dostępność mieszkań w latach 2025 i 2006. W analizie uwzględniono kilka kluczowych parametrów: wynagrodzenia, ceny mieszkań, bezrobocie, oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także relację ceny metra kwadratowego mieszkania i raty kredytu do średniej pensji brutto. Kiedy było łatwiej kupić mieszkanie, teraz czy 20 lat temu? Sprawdźmy!

Wynagrodzenia wzrosły o 242 proc.

Największą zmianą, jaka nastąpiła przez 20 lat, jest znaczny wzrost wynagrodzeń. Średnia pensja brutto w Polsce wzrosła aż o 242 proc. – z 2 477 zł w 2006 roku do 8 482 zł w 2025 roku. Również średni dochód rozporządzalny wzrósł o 253 proc., z 853 zł do 2 950 zł. Więcej zarabiamy, ale również nasze wydatki są mniejsze w stosunku do dochodów — w 2006 roku średnie miesięczne wydatki wynosiły aż 90 proc. budżetu rozporządzalnego, podczas gdy dziś to zaledwie 60 proc.

Ceny mieszkań rosną szybciej niż pensje

Mimo wyższych pensji, ceny mieszkań rosły jednak szybciej niż wynagrodzenia. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 181 proc. od 2006 roku, ale wciąż jest to mniej niż statystyczny wzrost pensji. Z perspektywy przeciętnego mieszkańca, przeliczniki na metr kwadratowy w dużych miastach znacząco się zmieniły. Na przykład w 2002 roku, za średnie wynagrodzenie w stolicy można było kupić 0,83 mkw, a w 2024 roku tylko 0,57 mkw.

Większa stabilność finansowa społeczeństwa

Niższe bezrobocie z pewnością ułatwia dostęp do mieszkań, ponieważ mniej osób jest bez pracy, co przekłada się na większą stabilność finansową społeczeństwa. Z 16,1 proc. w 2006 roku, obecna stopa bezrobocia wynosi zaledwie 5,4 proc. To ważna zmiana, która pozwala Polakom planować swoje finanse w perspektywie długoterminowej, w tym zakup mieszkania.

Kredyty hipoteczne coraz droższe

Jednak rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych i związane z tym wyższe raty to problem, który negatywnie wpływa na możliwości zakupowe Polaków. Wzrost oprocentowania kredytów z 5,7 proc. w 2006 roku do 7,4 proc. w 2025 roku oraz 234 ptoc.wzrost średniej wysokości raty kredytu w ciągu ostatnich 20 lat sprawiają, że kredyty stają się droższe. Niemniej jednak stosunek wysokości raty kredytu do średniej pensji właściwie się nie zmienił, wynosząc 60 proc. w 2025 roku (w porównaniu do 62 proc. w 2006 roku).

Zmniejszająca się liczba osób w wieku produkcyjnym

Jednak zmiany demograficzne mogą wpłynąć na dostępność mieszkań w przyszłości. Liczba osób w wieku produkcyjnym, które są potencjalnymi nabywcami mieszkań, zaczyna maleć. W 2006 roku było ich prawie 24,5 mln, a w 2024 roku już tylko 22 mln. Prognozy wskazują, że do 2040 roku ten trend będzie się pogłębiał, co może wpłynąć na zmniejszenie popytu na mieszkania, szczególnie w miastach.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Z jednej strony, wyższe zarobki i niższe bezrobocie dają Polakom większe możliwości zakupowe, ale z drugiej strony, wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także rosnące ceny mieszkań, wciąż sprawiają, że wiele osób ma utrudniony dostęp do rynku nieruchomości. Ponadto spadek liczby osób w wieku produkcyjnym może spowodować, że dostępność mieszkań w przyszłości będzie wyższa, zwłaszcza na rynku wynajmu, który może przeżywać rozkwit w wyniku rozwoju miast w kierunku przedmieść.

Podsumowując, dzisiaj można stwierdzić, że na rynku nieruchomości pojawiają się zarówno pozytywne, jak i negatywne zmiany. Kupno mieszkania to wciąż spore wyzwanie, ale w porównaniu do 2006 roku wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny mieszkań, co w pewnym stopniu wyrównuje szanse. Co czeka nas w przyszłości? Na pewno należy się spodziewać dalszych w strukturze popytu na mieszkania w dużych miastach i wzrost zainteresowania przedmieściami.