Nowy rząd zapowiada wprowadzenie programu Mieszkanie na Start, który ma wspierać Polaków w zakupie nieruchomości. Nie wiadomo jeszcze, na jakich będzie obowiązywać zasadach, ani kiedy zostanie wprowadzony. Patrząc jednak na sytuację rynkową, można mieć wątpliwości, czy po uruchomieniu programu popyt nie przewyższy podaży. Z czego wynika mała dostępność mieszkań i jakie może mieć konsekwencje?

Niska podaż po programie Bezpieczny kredyt 2 proc.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii jest zdeterminowane, aby program Mieszkanie na Start został wprowadzony w połowie 2024 roku. Problem w tym, że na rynku brakuje ofert, które mogłyby zaspokoić duży popyt. Zniknęły głównie nieruchomości, które spełniały warunki programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Tymczasem deweloperzy nie mają czasu, aby odbudować podaż. Na realizację inwestycji potrzebują około 3 lat. Analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego przewidują, że w 2024 roku zostanie oddanych najmniej mieszkań od 2018 roku – ok. 200 tys. To nie wystarczy, aby zaspokoić potrzeby rynku w razie uruchomienia programu.

Z danych z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w grudniu 2023 roku oferta mieszkań od deweloperów w 10 największych miastach w Polsce wynosiła 50 435 nieruchomości. To spadek o blisko 15 tys. w stosunku do tego samego miesiąca 2022 roku. Od maja 2023 roku zauważalny był regularny spadek dostępności mieszkań, które mogłyby zostać objęte dopłatami państwowymi. Największy regres odnotowano w Warszawie, gdzie rynek pierwotny skurczył się aż o 62%. W innych dużych miastach również doszło do bardzo dużych spadków podaży mieszkań, ale nie aż tak jak w Warszawie. Dostrzegalna jest również malejąca dostępność lokali na rynku wtórnym, ale nie są to zmiany aż tak znaczące.

Jakie mogą być konsekwencje niskiej podaży mieszkań?

2023 rok stał pod znakiem znaczących wzrostów na rynku nieruchomości. W takich aglomeracjach jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto ceny nowych lokali poszły w górę o 18-25%. Na rynku wtórnym wzrosły o nawet 27%. Z opinii ekspertów wynika, że wprowadzenie programu Mieszkanie na Start – według początkowo określonych założeń – będzie jeszcze większym impulsem cenowym niż Bezpieczny Kredyt 2 proc. Analitycy są zdania, że nowe dopłaty powinny być dostosowane do sytuacji rynkowej, np. możliwe tylko na tych rynkach, gdzie podaż przekracza określony próg.

Trudno oczekiwać, że deweloperzy zdołają szybko zrealizować nowe inwestycje – to wymaga kilku lat. Tymczasem program Mieszkanie na Start ma być aktywny tylko przez półtora roku.

Póki co trudno przewidzieć, jakie będą obowiązywać zasady dopłat. Koalicja rządząca nie jest jednomyślna. Nie ma również pewności, czy w ogóle uda się wprowadzić go w tym roku. Wielu analityków uważa, że nie powinno do tego dojść aż do momentu, w którym na rynku zostanie odbudowana podaż. Bardzo prawdopodobne, że zainteresowani zakupem mieszkań w ramach programu Mieszkanie na Start będą je odbierać dopiero w latach 2025-2026.