Rynek nieruchomości biurowych w Polsce wyraźnie wszedł w nową fazę. Końcówka 2025 roku potwierdziła, że o przewadze konkurencyjnej nie decyduje już skala projektu ani sam adres w prestiżowej dzielnicy, lecz realna jakość budynku. Postrzegana jest ona jako połączenie lokalizacji, funkcjonalności, standardów technicznych oraz zgodności z wymogami ESG. To właśnie jakość staje się dziś główną walutą na rynku biurowym.

Z analizy przygotowanej przez Business Insider wynika, że warszawski rynek biurowy oraz rynki regionalne zakończyły 2025 rok w stanie stabilizacji. Nowa podaż w stolicy wyniosła około 90 tys. metrów kwadratowych, a powierzchnia w budowie nie przekroczyła 200 tys. metrów kwadratowych.

Ograniczona aktywność deweloperska nie jest jednak oznaką słabości rynku, lecz jego dojrzałości. Przy stabilnym popycie, który w całej Polsce sięgnął około 1,5 mln metrów kwadratowych, a w samej Warszawie około 740 tys. metrów kwadratowych, rynek wyraźnie przesuwa się w stronę selektywnego wzrostu.

Firmy podejmują decyzje o najmie ostrożniej, ale coraz częściej wykorzystują ten moment do poprawy jakości środowiska pracy. Oczekiwania wobec biur są dziś znacznie wyższe niż jeszcze kilka lat temu. Liczy się energooszczędność, elastyczność aranżacyjna, jakość powietrza, dostęp do światła dziennego oraz komfort dojazdu.

Renegocjacje dominują, relokacje wracają

Przytoczone w opracowaniu dane Axi Immo i JLL potwierdzają, że struktura popytu pozostaje stabilna. Renegocjacje odpowiadają za około połowę wszystkich transakcji. Jednocześnie widoczne jest ożywienie relokacyjne, szczególnie w Warszawie i Krakowie. Firmy decydują się na zmianę lokalizacji, by jednocześnie podnieść standard biura i ograniczyć zajmowaną powierzchnię. To dowód na to, że optymalizacja nie oznacza już kompromisu jakościowego.

Coraz większe znaczenie ma mikro-lokalizacja. Sama obecność w centralnej dzielnicy przestaje wystarczać. Kluczowe stają się wygodne połączenia komunikacyjne, dostęp do usług oraz realny komfort codziennego funkcjonowania pracowników.

Biura elastyczne i stopniowy powrót do pracy w biurze

Jednym z najsilniejszych trendów pozostaje rozwój biur elastycznych. Ich poziom wykorzystania sięga dziś około 90 proc., a dla wielu firm stanowią one etap przejściowy przed podpisaniem długoterminowej umowy najmu. Flex pozwala przetestować lokalizację, standard i model pracy, zanim zapadnie decyzja o większym zobowiązaniu.

Równolegle obserwujemy stopniowy powrót do biurowego modelu pracy. Coraz częściej przyjmowany jest schemat obecności w biurze przez około trzy dni w tygodniu. To wzmacnia znaczenie jakości przestrzeni. Biuro ma dziś realnie zachęcać do obecności, sprzyjać współpracy i budowaniu kultury organizacyjnej.

Segmentacja rynku i presja na najlepsze projekty

Czynsze ofertowe pozostają względnie stabilne, jednak w segmencie premium widoczna jest presja wzrostowa. W Warszawie stawki prime sięgają 27,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Rynek wyraźnie się segmentuje. Najlepsze budynki notują wzrosty czynszów, obiekty średniej klasy stabilizację, a najsłabsze aktywa tracą konkurencyjność.

Najemcy są gotowi płacić premię za jakość, zwłaszcza przy ograniczonej dostępności nowoczesnej powierzchni w kluczowych lokalizacjach. To trend, który w najbliższych latach będzie się pogłębiał.

Starsze biurowce wypadają z gry

Proces wycofywania starszych, niedopasowanych obiektów wyraźnie przyspiesza. Dotyczy to przede wszystkim budynków niespełniających współczesnych standardów technologicznych i środowiskowych.

W Warszawie zjawisko to jest już bardzo widoczne, a w kolejnych latach obejmie także rynki regionalne, takie jak Kraków i Wrocław. Dla części właścicieli jedynym racjonalnym rozwiązaniem staje się gruntowna modernizacja lub zmiana funkcji budynku.