Rynek biurowy w Polsce wchodzi w 2026 r. z wyraźnym hamulcem po stronie nowych budów. Najemców na największych rynkach nie ubywa gwałtownie, ale coraz częściej widać ostrożność w decyzjach i większy nacisk na jakość. Najciekawsze jest jednak to, że nowych projektów startuje dziś bardzo mało, a to w kolejnych kwartałach może przełożyć się na mniejszy wybór najlepszych powierzchni.

Mniej umów, ale najemcy wciąż są aktywni

Według raportu Cushman & Wakefield w I kwartale 2026 r. firmy wynajęły łącznie ok. 255 tys. mkw. biur. To wynik o ok. 20 proc. niższy niż rok wcześniej, ale tylko o 8 proc. słabszy niż w 2024 r., czyli przed rokiem, który dla wielu rynków był punktem odniesienia po pandemicznych zmianach w pracy.

Warszawa odpowiadała za 133,8 tys. mkw. popytu (spadek o ok. 9 proc. r/r), a rynki regionalne łącznie za ok. 121,5 tys. mkw. (ok. 30 proc. mniej r/r). W regionach najaktywniejsze były firmy z usług biznesowych i konsumenckich, produkcji oraz finansów. Struktura transakcji pokazuje, że firmy wciąż szukają nowych biur, ale równolegle mocno negocjują warunki. W regionach 52 proc. stanowiły nowe umowy, 37 proc. renegocjacje, a 11 proc. ekspansje.

Przybyło nowych biur, ale budów jest rekordowo mało

W samym I kwartale do użytku oddano ok. 90 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni — relatywnie dużo na tle lat 2023–2025, co wynikało z kumulacji kilku średniej wielkości projektów w Warszawie i miastach regionalnych. Jednocześnie wolumen biur w budowie spadł do ok. 240 tys. mkw., czyli poziomu, który analitycy porównują do realiów z lat 1995–2000.

Skala zmiany jest duża: w Warszawie w realizacji jest dziś ok. 120 tys. mkw. powierzchni biurowej, podczas gdy na początku 2020 r. było to prawie 750 tys. mkw. W regionach sytuacja jest podobna — ok. 120 tys. mkw. w budowie wobec ok. 850 tys. mkw. przed pandemią (bez projektów wstrzymanych). Powodem są wysokie koszty budowy i finansowania i wyższe nasycenie rynku, więc nowe projekty muszą mieć mocne uzasadnienie popytowe.

W segmencie pustostanów lekkie wzrosty

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł na koniec I kwartału 13,6 proc. To o 0,5 pkt proc. więcej niż w IV kwartale 2025 r., ale o 0,5 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. W Warszawie niewynajęte pozostawało 9,5 proc. powierzchni (wzrost o 0,4 pkt proc. k/k). W innych regionach były różne tendencje. Dostępność wzrosła m.in. we Wrocławiu, Szczecinie i Łodzi, a spadła w Trójmieście.

Większe znaczenie jakości

Cushman & Wakefield szacuje, że w 2026 r. rynek powiększy się łącznie o niecałe 160 tys. mkw., a w 2027 r. o ok. 120 tys. mkw. Dla najemców oznacza to, że negocjacje nadal mogą być możliwe, zwłaszcza w budynkach z wyższym poziomem pustostanów, ale w segmencie najlepszych lokalizacji i nowych standardów wybór będzie coraz bardziej ograniczony. W praktyce więc warto wcześniej planować relokacje i przedłużenia umów, bo przy niskiej liczbie nowych inwestycji atrakcyjne lokale mogą znikać szybciej niż w ostatnich latach.