Z analizy przygotowanej przez Business Insider wynika, że warszawski rynek biurowy oraz rynki regionalne zakończyły 2025 rok w stanie stabilizacji. Nowa podaż w stolicy wyniosła około 90 tys. metrów kwadratowych, a powierzchnia w budowie nie przekroczyła 200 tys. metrów kwadratowych.

Ograniczona aktywność deweloperska nie jest jednak oznaką słabości rynku, lecz jego dojrzałości. Przy stabilnym popycie, który w całej Polsce sięgnął około 1,5 mln metrów kwadratowych, a w samej Warszawie około 740 tys. metrów kwadratowych, rynek wyraźnie przesuwa się w stronę selektywnego wzrostu.

Firmy podejmują decyzje o najmie ostrożniej, ale coraz częściej wykorzystują ten moment do poprawy jakości środowiska pracy. Oczekiwania wobec biur są dziś znacznie wyższe niż jeszcze kilka lat temu. Liczy się energooszczędność, elastyczność aranżacyjna, jakość powietrza, dostęp do światła dziennego oraz komfort dojazdu.

Renegocjacje dominują, relokacje wracają

Przytoczone w opracowaniu dane Axi Immo i JLL potwierdzają, że struktura popytu pozostaje stabilna. Renegocjacje odpowiadają za około połowę wszystkich transakcji. Jednocześnie widoczne jest ożywienie relokacyjne, szczególnie w Warszawie i Krakowie. Firmy decydują się na zmianę lokalizacji, by jednocześnie podnieść standard biura i ograniczyć zajmowaną powierzchnię. To dowód na to, że optymalizacja nie oznacza już kompromisu jakościowego.

Coraz większe znaczenie ma mikro-lokalizacja. Sama obecność w centralnej dzielnicy przestaje wystarczać. Kluczowe stają się wygodne połączenia komunikacyjne, dostęp do usług oraz realny komfort codziennego funkcjonowania pracowników.

Biura elastyczne i stopniowy powrót do pracy w biurze

Jednym z najsilniejszych trendów pozostaje rozwój biur elastycznych. Ich poziom wykorzystania sięga dziś około 90 proc., a dla wielu firm stanowią one etap przejściowy przed podpisaniem długoterminowej umowy najmu. Flex pozwala przetestować lokalizację, standard i model pracy, zanim zapadnie decyzja o większym zobowiązaniu.

Równolegle obserwujemy stopniowy powrót do biurowego modelu pracy. Coraz częściej przyjmowany jest schemat obecności w biurze przez około trzy dni w tygodniu. To wzmacnia znaczenie jakości przestrzeni. Biuro ma dziś realnie zachęcać do obecności, sprzyjać współpracy i budowaniu kultury organizacyjnej.

Segmentacja rynku i presja na najlepsze projekty

Czynsze ofertowe pozostają względnie stabilne, jednak w segmencie premium widoczna jest presja wzrostowa. W Warszawie stawki prime sięgają 27,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Rynek wyraźnie się segmentuje. Najlepsze budynki notują wzrosty czynszów, obiekty średniej klasy stabilizację, a najsłabsze aktywa tracą konkurencyjność.

Najemcy są gotowi płacić premię za jakość, zwłaszcza przy ograniczonej dostępności nowoczesnej powierzchni w kluczowych lokalizacjach. To trend, który w najbliższych latach będzie się pogłębiał.

Starsze biurowce wypadają z gry

Proces wycofywania starszych, niedopasowanych obiektów wyraźnie przyspiesza. Dotyczy to przede wszystkim budynków niespełniających współczesnych standardów technologicznych i środowiskowych.

W Warszawie zjawisko to jest już bardzo widoczne, a w kolejnych latach obejmie także rynki regionalne, takie jak Kraków i Wrocław. Dla części właścicieli jedynym racjonalnym rozwiązaniem staje się gruntowna modernizacja lub zmiana funkcji budynku.

Artykuł Na rynku biur liczy się jakość pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

W lokalach użytkowych bez zmian

Subindeksy INPON dla lokali usługowych na sprzedaż i wynajem oraz dla lokali biurowych na sprzedaż i wynajem przyjęły wartości, odpowiednio, 47,8 punktów oraz 46,7 punktu. Są to odczyty nastrojów pośredników nieruchomości dla IV kwartału 2021 roku.

Jeśli przyjrzeć się notowaniom wszystkich subindeksów, widać ogólne pogorszenie się nastrojów w branży. Optymizm agentów stopniowo maleje, przy czym najbardziej widoczne jest to w tych segmentach, gdzie wcześniej perspektywy oceniano na bardzo dobre, czyli chociażby w segmencie domów na sprzedaż, czy mieszkań na sprzedaż, gdzie kwartalne spadki wyniosły 7,2% oraz 8,2%.

W przypadku lokali biurowych i usługowych nie ma efektu tąpnięcia, ponieważ baza była niska. Już w II kwartale 2021 INPON pokazywał dla tych segmentów niskie odczyty. Poniżej 50, a więc oznaczające negatywną ocenę i negatywne perspektywy. W II kwartale 2021 lokale usługowe na sprzedaż i wynajem miały ocenę 38,3, a w kwartale kolejnym – 48,4. Z kolei lokale biurowe na sprzedaż i wynajem – 46,6 i 47,7. Nie widać więc tu żadnych spektakularnych zmian, ale jednocześnie utrzymany jest poziom pesymizmu.

Co wpływa na sytuację?

Jeśli chodzi o nieruchomości mieszkaniowe to decydujący wpływ mają zmiany wysokości stóp procentowych. Te po okresie, gdy były rekordowo niskie, zaczęły rosnąć. Od października RPP systematycznie je podnosi, co przekłada się na coraz droższe kredyty. Wyhamowanie akcji kredytowej oraz wywindowane już ceny lokali mieszkalnych przełożyły się na coraz większe trudności tej części rynku.

W segmencie lokali użytkowych działają inne czynniki, które z pełną mocą uwidoczniły się już na początku pandemii. Wiele firm przeszło na zdalny tryb pracy i zdecydowało się na nim pozostać. To spowodowało zredukowanie zapotrzebowania na przestrzenie biurowe.

Social distancing i lokcdowny mają także skutek w postaci ograniczenia liczby klienteli punktów handlowych oraz usługowych. Stąd trwale negatywna ocena agentów stanu obecnego tego segmentu rynku nieruchomości, jak też perspektyw dla niego.

Jak będzie wyglądać przyszłość?

Wiele zależy od dalszego przebiegu pandemii. Z jednej strony spodziewamy się jej końca, z drugiej – koniec ten nie chce nadejść, za to pojawiają się kolejne warianty koronawirusa i kolejne fale pandemii. Jeśli dojdzie do następnego wzrostu zachorowań, można się spodziewać utrzymania kiepskiej koniunktury na rynku nieruchomości użytkowych. Niestety, ale też może mieć to trwalsze skutki, ponieważ przedłużający się reżim sanitarny zaczyna coraz bardziej niekorzystnie odbijać się na kondycji firm. To może doprowadzić do trwałego spadku popytu na tego typu lokale.

Problem ten w mniejszym stopniu dotyczy naszej niszy, czyli lokali przeznaczonych na działalność firm medycznych. Obserwujemy pogorszenie kondycji salonów kosmetycznych, jednak w sektorze stricte medycznym koniunktura jest niezła. Wynika to chociażby z tego, że branża ta jest mocno odporna na koniunktury, do tego społeczeństwo coraz więcej wydaje na usługi medyczne, ten rynek systematycznie więc rośnie. Do tego doszła wciąż rosnąca grupa firm zarabiających na diagnostyce COVID-19. Punkty pobierające wymazy to coraz istotniejsza grupa naszych klientów.

Artykuł Sytuacja na rynku lokali użytkowych nadal jest niekorzystna pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Jakie warunki trzeba spełnić, by ją założyć? I czy może to zrobić tylko lekarz? Dowiedzmy się.

Na co zwrócić uwagę, planując gabinet dentystyczny?

W czasach, gdy coraz więcej Polaków rezygnuje z długich kolejek na rzecz prywatnej opieki dentystycznej, klinika tego typu może okazać się zyskownym biznesem. Co ważne, już na etapie biznesplanu należy dokładnie obliczyć koszty specjalistycznego sprzętu. W odpowiednim miejscu szybko zwróci się jednak nawet spora inwestycja.

Wybór sprzętu łączy się oczywiście z zakresem usług, jakie chcemy świadczyć w naszym gabinecie. Klinika dentystyczna może zajmować się między innymi protetyką, czyli usuwaniem ubytków, profilaktyką stomatologiczną lub wykonywać zabiegi chirurgii twarzowo-szczękowej.

Co ważne gabinet dentystyczny może założyć nie tylko lekarz stomatolog. Jeśli jednak robi to osoba o innym wykształceniu, niezbędne jest utworzenie niepublicznego zakładu opieki zdrowotnej (NZOZ). Dopiero w ramach tego podmiotu może ona zatrudniać lekarzy specjalistów. Oni sami mogą wykonywać swój zawód w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej lub indywidualnej albo grupowej praktyki czy spółki.

Klinika stomatologiczna – poznaj konkretne wymagania

W przypadku gabinetów dentystycznych niezwykle ważne są odpowiednio wyposażone pomieszczenia oraz doświadczona i wykwalifikowana kadra. Znalezienie lokalu spełniającego wymogi sanitarne i kupienie odpowiedniego sprzętu to podstawa. Stoi ono zarówno przed lekarzami chcącymi założyć praktykę, jak i szefami nowych klinik. Ci ostatni muszą też zatrudnić odpowiednią kadrę. Aby uzyskać zezwolenie z izby lekarskiej, każdy nowy specjalista musi dostarczyć dokumenty potwierdzające prawo do wykonywania zawodu.

Zarówno w przypadku jednoosobowych praktyk, jak i spółek bardzo ważne jest też odpowiednie ubezpieczenie z zakresu odpowiedzialności cywilnej. W przypadku ośrodków zdrowia i działalności lekarskiej jest ono obowiązkowe.

Jak już wspominaliśmy, odpowiednia lokalizacja jest kluczowa dla sukcesu całej inwestycji. W przypadku gabinetu dentystycznego trzeba go jednak również właściwie wyposażyć. Sprzęt dla nowoczesnej kliniki to wydatek rzędu nawet 100 tysięcy złotych. Może się on jednak szybko zwrócić. Szczególnie w sytuacji, gdy myślimy o założeniu gabinetu w dużym mieście. Jakość usług dentystycznych ma tam niebagatelne znaczenie, a wysokiej klasy specjaliści szybko zyskują renomę oraz klientów.

Artykuł Jak założyć gabinet stomatologiczny pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Pierwsze pytanie, na które trzeba sobie odpowiedzieć, szukając lokalu dla firmy, to: wynająć czy kupić? Tutaj często odpowiedź będzie rozstrzygnięta przesz koszt, ponieważ zakup wiąże się z ogromnym wydatkiem, na który nie zawsze możemy sobie pozwolić. Za to wynajem to mniejsza kwota, wydawana systematycznie i systematycznie wliczana do kosztów firmy, a więc obniżająca podatek.

Łagodniejsze obciążenie finansowe to nie jedyna zaleta najmu. Najem lokalu użytkowego zdejmuje z ciebie wiele obowiązków. Do tego, jeśli znajdziesz lokal wykończony i wyposażony, to również na tym zaoszczędzisz bardzo dużo czasu.

Drugie pytanie brzmi: gdzie szukać lokalu użytkowego do wynajęcia? Tutaj są trzy najbardziej popularne rozwiązania.

1. Poszukaj ogłoszeń w interesującej cię okolicy. Jeśli wiesz, gdzie konkretnie chciałbyś mieć siedzibę firmy, przejdź się tam i porozglądaj się, czy na witrynach lokali nie ma ogłoszeń. To popularna praktyka – zawieszanie ich przez właścicieli w tych miejscach. Jeśli nie myślisz o konkretnej lokalizacji, to warto rozejrzeć się po nowych inwestycjach. Na parterze zazwyczaj zlokalizowane są lokale usługowe i zaraz po oddaniu inwestycji do użytku większość z nich jest jeszcze nie wynajęta.
2. Skorzystaj z usług biura pośrednictwa nieruchomości. Zaletą takiej opcji jest to, że dasz agentowi swoje wytyczne, a on wykona za ciebie resztę pracy. Wada to wyższy koszt oraz często ograniczenie wyboru tylko do lokali, na które pośrednik ma podpisane umowy wyłączności.
3. Szukaj ogłoszeń w internetowym portalu z ogłoszeniami. Tę opcję polecamy najbardziej, ponieważ jest bezkosztowa, a do tego daje natychmiastowy dostęp do największej oferty. Niezależnie od tego, czego szukasz, czy są to lokale użytkowe w Warszawie, czy w konkretnej dzielnicy, czy w dowolnej innej miejscowości, w takim miejscu znajdziesz mnóstwo ofert. Sami, jako podmiot zajmujący się wynajmowaniem lokali pod firmy medyczne, wszystkie nasze oferty zamieszczamy na portalu nieruchomosci-online.pl.

Po wyszukaniu interesujących cię ofert (najlepiej nie poprzestawaj na jednej – warto mieć alternatywy), rozpocznij kontaktowanie się z wynajmującymi. Możesz korzystać z maili, tym bardziej, że portale z ogłoszeniami dają możliwość takiego kontaktu, jednak zazwyczaj najlepsze będzie wykonanie telefonu. Dzięki temu szybko ustalisz przynajmniej podstawowe elementy oferty, sprawdisz, czy anons jest aktualny i będziesz mógł rozpocząć proces targowania ceny.

Artykuł Jak znaleźć lokal użytkowy do wynajęcia pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Wynajem lokalu użytkowego w praktyce

Umowa najmu dotyczy dwóch stron posiadających zdolność prawną i zdolność do wykonywania czynności prawnych. Zgodnie z powyższym, lokal użytkowy może zostać wynajęty zarówno przez osobą prowadzącą własną działalność gospodarczą, jak i osobę, która własnej działalności nie prowadzi. Istotną kwestię stanowi sposób, w jaki wynajem lokalu będzie przez osobę fizyczną rozliczany. Osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem VAT. Oznacza to, że nie będzie ona odliczała czynszu najmu jako kosztu uzyskania przychodu od wynajmowanego lokalu użytkowego. Kwestia VAT leży po stronie właściciela nieruchomości.

Obowiązki stron

Regulacje prawne dotyczące wynajmu lokali zostały zawarte w kodeksie cywilnym i nakładają pewne zobowiązania zarówno na najemcę, jak i na wynajmującego. Jednym z podstawowych jest zawarcie umowy najmu lokalu. Kodeks dopuszcza zawarcie jej w sposób dowolny. W przypadku sporządzenia umowy najmu od osoby fizycznej najbezpieczniej jest stworzyć dokument w formie pisemnej na czas określony lub nieokreślony. Taka umowa stanowić będzie zabezpieczenie dla osoby fizycznej oraz sprecyzuje warunki najmu i obowiązki obu stron.

Do obowiązku najemcy należy terminowe płacenie ustalonego czynszu. Ponadto, powinien on użytkować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem oraz zapisami zawartymi w umowie. W zawieranej umowie powinny zostać ujęte zapisy określające tzw. nieprawidłowe użytkowanie lokalu, jak chociażby niszczenie mienia czy zakłócanie spokoju. Niestosowanie się do zapisów może być powodem wypowiedzenia umowy. Najemcę zobowiązuje się również do dbania o użytkowany lokal oraz o części wspólne budynku, w którym się znajduje.

Właściciel lokalu użytkowego ma obowiązek rozliczenia dochodu uzyskanego z wynajmu. Jest on także zobligowany do tego, aby udostępnić lokal najemcy w stanie, który jest zgodny z jego przeznaczeniem. Należy przy tym pamiętać, że lokale użytkowe muszą spełniać szereg wymogów wynikających przede wszystkim z prawa budowlanego, ale również z przepisów sanitarnych, przeciwpożarowych oraz bezpieczeństwa i higieny pracy. Wszystkie te warunki należy spełnić obligatoryjnie niezależnie od rodzaju prowadzonej tam działalności.

Artykuł Czy można wynająć lokal użytkowy osobie fizycznej pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Najemca, który przestaje płacić czynsz, musi liczyć się z tym, że wynajmujący wypowie mu umowę najmu. Rozwiązanie umowy najmu przebiega inaczej, jeśli mamy do czynienia z najmem mieszkania, ponieważ w Polsce obowiązuje Ustawa o ochronie praw lokatorów, a inaczej w przypadku najmu lokalu użytkowego, gdzie obowiązują przepisy kodeksu cywilnego. Jakie działania może podjąć właściciel lokalu użytkowego, którego najemca zalega z czynszem?

Jeżeli najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący przed wypowiedzeniem umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, zobowiązany jest uprzedzić najemcę na piśmie o takim zamiarze. Musi również udzielić mu dodatkowego terminu na zapłacenie zaległego czynszu. Najwcześniej można to zrobić dopiero w dniu, kiedy upływa termin płatności za drugi okres rozliczeniowy. Jeśli w umowie najmu nie określono, w jakim terminie najemca powinien płacić czynsz, wówczas obowiązują zapisy kodeksu cywilnego, które mówią, że czynsz powinien być płacony z góry za cały czas najmu, jeśli umowa zawarta została na czas nieprzekraczający miesiąca lub w przypadku dłuższych umów – do 10 dnia każdego miesiąca. Wezwanie do zapłaty właściciel lokalu powinien wysłać pocztą, najlepiej zarówno na adres siedziby firmy, jak i na adres wynajmowanego lokalu. Można także spróbować doręczyć je osobiście, najlepiej w obecności świadka, a nawet wysłać mailem. Wszystkie formy doręczenia wezwania powinny wystarczyć jako dowód, gdyby sprawa trafiła do sądu. Najemca ma miesiąc na uregulowanie zaległego czynszu, licząc od dnia, w którym mógł zapoznać się z wezwaniem. Jeśli we wskazanym terminie płatność nie zostanie uregulowana, wynajmujący może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym. Umowa przestaje obowiązywać z dniem, w którym najemca zostanie poinformowany o jej rozwiązaniu. Zdarza się jednak, że najemca odmawia opuszczenia lokalu, a wtedy wynajmujący musi podjąć kolejne kroki.

W sytuacji, gdy najemca pomimo rozwiązania umowy nie chce opuścić lokalu, wynajmujący powinien wystąpić do sądu rejonowego z pozwem o eksmisję, który można też połączyć z pozwem o odszkodowanie za bezprawne korzystanie z lokalu. Po zbadaniu sprawy, jeśli sąd przyzna rację wynajmującemu, wyda orzeczenie o eksmisji. Orzeczenie takie musi się uprawomocnić, co następuje w ciągu 14 dni pod warunkiem, że najemca nie odwoła się od wyroku lub nie złoży skargi do wyższej instancji. Po eksmisji lokatora wynajmujący może starać się odzyskać zaległy czynsz. Tutaj również może wystąpić do sądu o zapłatę. Do wniosku należy wówczas dołączyć m.in. wezwanie dłużnika do zapłaty i nieuregulowane rachunki za lokal użytkowy. Warto też w pozwie zaznaczyć, żeby sprawa rozpatrywana była w trybie nakazowym lub upominawczym, co uprości formę dochodzenia należności.

Artykuł Najemca nie płaci czynszu za lokal użytkowy – co robić? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Lokal użytkowy jest siedzibą firmy. Z tego względu przedsiębiorca może go poszukiwać w 3 różnych sytuacjach:

• dopiero otwiera firmę i potrzebuje lokalu na rozpoczęcie działalności,
• przenosi firmę (np. ze względu na to, że dotychczasowa lokalizacja jest mało perspektywiczna, zbyt droga, ciężko do niej dotrzeć itp.; jeden z wariantów to także czasowe przenosiny na czas remontu dotychczas zajmowanego lokalu),
• rozwija firmę i potrzebuje kolejnego lokalu, czy to jako siedziby biura, czy jako punktu świadczenia usług.

Niezależnie do motywacji, która leży u podstaw decyzji o rozpoczęciu poszukiwania lokalu użytkowego, należy się kierować tymi samymi wytycznymi. Częściowo pokrywają się one w przypadku lokalu biurowego i usługowego, jednak niektóre kryteria są inne. Wymieniamy je w formie listy:

1. Lokalizacja. Każdy doświadczony biznesmen wie, że w przypadku usług, jak też handlu, lokalizacja to podstawa sukcesu. Oczywiście im lepsza lokalizacja, tym droższy lokal (w zakupie lub w czynszu najmu). Lecz wyższy koszt i tak się zazwyczaj kalkuluje, ponieważ korzystne miejsce, z dużym przepływem klientów, potrafi zwiększyć obroty nawet o kilkaset procent. W generowanym dzięki temu dochodzie koszt lokalu stanie się nieistotny.

W przypadku lokalu biurowego należy zwracać uwagę przede wszystkim na to, aby można było do niego łatwo dotrzeć. W cenie są więc lokalizacje z dostępem do publicznego transportu i obowiązuje zasada, że im bliżej centrum, tym drożej.

2. Układ pomieszczeń i powierzchnia. Musi być dopasowany do potrzeb twojego biznesu. W wielu przypadkach opiera się on na lekkich ściankach działowych, a to oznacza, że można go zmienić w miarę niewielkim nakładem czasu i pieniędzy. Jeśli spodziewasz się, iż twój biznes rozwinie się w najbliższym czasie, nie bierz raczej lokalu z powierzchnią ledwo zaspokajającą twoje potrzeby, ponieważ niebawem będziesz musiał planować ponowną przeprowadzkę.

3. Dostęp. Pisząc o dostępie, mamy na myśli zarówno to, jak łatwo jest się dostać do twojej firmy z dowolnego punktu miasta, jak też to, czy bezpośredni dostęp do lokalu jest łatwy. Zdarzają się lokale położone na tyłach budynku, w bardzo mało oczywisty sposób, przez co niewiele osób do nich dotrze. Problemem mogą być też bariery architektoniczne, utrudniające lub nawet uniemożliwiające dotarcie do siedziby firmy osobom starszym, z dziećmi, kobietom w ciąży czy osobom niepełnosprawnym. Również warto zwrócić uwagę na dostępność miejsc postojowych w pobliżu, szczególnie, jeśli klienci twojego biznesu zwykli przemieszczać się prywatnymi samochodami.

4. Standard. Standard lokalu jest niezwykle ważny w przypadku handlu oraz usług, ponieważ będzie działał jako część marketingu. Jeśli siedziba firmy jest odpychająca, niewielu klientów zdecyduje się skorzystać z jej usług. Również w przypadku biura jest to ważne, chociaż w mniejszym stopniu. Nie oznacza to jednak, że pracownicy mogą pracować w kiepskich warunkach – odbije się to na ich efektywności, a na kontrahentach zrobi złe wrażenie. Twoje biuro jest twoją wizytówką.

5. Wyposażenie. Tutaj możesz mieć diametralnie różne podejście. Jeśli posiadasz swoje wyposażenie, będziesz szukał pustego lokalu. Jednak na rynku zdarzają się oferty lokali użytkowych z pełnym wyposażeniem pod określony typ działalności. Ma to tę zaletę, że nie trzeba samemu kompletować wszystkiego od zera. Wiąże się jednak z wyższą ceną, jak też trzeba się liczyć z tym, iż nie są to rozwiązania “szyte na miarę” i mogą nie być w pełni dopasowane do naszych potrzeb.

6. Cena. Piszemy o niej na koniec, ponieważ nie powinna być kluczowym czynnikiem. Jak już wcześniej wspominaliśmy – często warto zapłacić nawet dużo więcej za lokal użytkowy, ponieważ dobra lokalizacja i wysoki standard przyciągną klientów, dzięki czemu wyższe nakłady zwrócą się nam z nawiązką.

Artykuł Jak wybrać lokal użytkowy pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

W momencie podjęcia działalności właściciel zacznie ponosić tzw. koszty eksploatacji. Należą do nich m.in.: czynsz, wszelkie media (woda, gaz, energia elektryczna), koszty Internetu, telefonu, itp. Część tych wydatków związanych z utrzymaniem i wykorzystaniem lokalu dla potrzeb prowadzonej działalności przedsiębiorca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. W rozumieniu prawa podatkowego pozwala się na taki zabieg, tylko gdy koszty eksploatacji lokalu odpowiadają powierzchni, przestrzeni lub obszarowi, które są rzeczywiście wykorzystywane dla potrzeb działalności. Innymi słowy, wydatki związane z eksploatacją, modernizacją czy remontem muszą być wyraźnie oddzielone, od tych które są ponoszone dla potrzeb osobistych. W przeciwnym razie na wypadek zakwestionowania kwalifikacji danego kosztu przedsiębiorca może zostać wezwany do złożenia wyjaśnień przed organem podatkowym. Watro dodać, że do kosztów uzyskania przychodów nie możemy zaliczyć bezpośrednio wydatków związanych z nabyciem samego lokalu. Zgodnie z prawem podatkowym będzie on składnikiem majątku, wykorzystywanym w przedsięwzięciu biznesowym, środkiem trwałym. Dlatego też, o ile podatnik wyrazi taką chęć, po ustaleniu wartości początkowej może on w przyszłości podlegać amortyzacji.

Oczywiście jak każda nieruchomość, lokal użytkowy podlega opodatkowaniu. Stawki podatku od nieruchomości są ustalane przez każdą gminę indywidualnie, jednak nie mogą przekraczać górnych granic określonych przez Ministra Finansów. Sama płatność, która naliczana jest za cały rok, może być uiszczona jednorazowo lub w maksymalnie 4 równych ratach. W roku 2022 górna granica stawki dla lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie biznesu wynosi 25,74 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. Szczególnym przypadkiem są jednoosobowe działalności wybierające na siedzibę firmy swoje mieszkanie. Osoba taka ma obowiązek zgłoszenia tego faktu w gminie w celu ustalenia, czy spowoduje to przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy. Ma to istotne znaczenie w naliczaniu wysokości podatku, gdyż stawka za 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jest znacząco niższa. Okazuję się, że samo zarejestrowanie firmy we własnym mieszkaniu nie oznacza płacenia wyższych opłat. Jeżeli przedsiębiorca do pracy zajmuje jedynie część pomieszczenia wykorzystywanego również do celów mieszkalnych, wówczas nie ma podstawy do zwiększenia stawki. Warte zapamiętania jest, że zawieszenie prowadzenia działalności gospodarczej nie zwalnia z płacenia podatku od nieruchomości. Zgodnie z prawem podatkowym jedynie zaprzestanie powoduje zmianę sposobu użytkowania lokalu.

Artykuł Opłaty związane z posiadaniem lokalu użytkowego pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Definicje lokalu użytkowego i lokalu mieszkalnego na pierwszy rzut oka niewiele się od siebie różnią. Ten pierwszy stanowi jedno lub kilka pomieszczeń wydzielonych stałymi ścianami, które nie są mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym ani pomieszczeniem gospodarczym. Przeznaczeniem lokalu użytkowego jest prowadzenie w nim sklepu, biura lub innej działalności gospodarczej. Mieszkanie z kolei to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, które są wydzielone stałymi ścianami i mają odrębne wejście. Lokal taki umożliwia stały pobyt ludzi i prowadzenie gospodarstwa domowego. Do obydwu typów lokali przynależeć może również piwnica, strych lub garaż. Lokal użytkowy od lokalu mieszkalnego różni cel, w jakim jest wykorzystywany oraz konieczność spełniania określonych prawnie warunków technicznych. Czy istnieje więc możliwość prowadzenia gospodarstwa domowego w lokalu użytkowym?

Odpowiedź brzmi – tak, ale konieczne jest przeprowadzenie zmiany sposobu użytkowania lokalu. Kwestia ta regulowana jest przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zmiana sposobu użytkowania lokalu dotyczy podjęcia lub zaniechania w obiekcie budowlanym działalności związanej z jego użytkowaniem, która ma wpływ na zmianę wymagań jego dalszego bezpiecznego użytkowania. Dotyczy to między innymi warunków pożarowych, powodziowych, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych. Aby więc mieszkać w lokalu użytkowym, konieczna jest zmiana przeznaczenia lokalu, którą zgłosić trzeba właściwemu organowi.

Zgłoszenie, o którym mowa ma formę oświadczenia o zamiarze zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego i powinno zostać dokonane, zanim zmiana wykorzystania lokalu nastąpi. Zmianę należy zgłosić do odpowiedniego starostwa powiatowego, urzędu miasta na prawach powiatu albo urzędu wojewódzkiego. Po dostarczeniu niezbędnych dokumentów organ nadzoru budowlanego określi wysokość opłaty legalizacyjnej. Jest to obowiązek, którego dopełnić powinien właściciel lub zarządca lokalu, ponieważ zgodnie z ustawą, to on odpowiada za użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. W przypadku gdy zmiana sposobu użytkowania lokalu wiąże się z koniecznością przeprowadzenia robót budowlanych, dla których potrzebne jest pozwolenie na budowę, wówczas należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę obejmujący również zmianę sposobu użytkowania.

Wykorzystywanie lokalu użytkowego do celów mieszkaniowych bez uprzedniego zgłoszenia zmiany jego przeznaczenia do nadzoru budowlanego traktowane jest jako samowola budowlana i podlega karze grzywny, nawet jeśli lokal nie wymagał remontu ani żadnych prac dostosowujących go do nowej roli. Jeśli nadzór budowlany dowie się, że doszło do bezprawnej zmiany sposobu użytkowania lokalu, może wstrzymać użytkowanie budynku lub jego części.

Artykuł Przekształcenie lokalu użytkowego w mieszkalny pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

W momencie podpisywania umowy najmu należy dokładnie przyjrzeć się jej zapisom. W sprawach, które nie zostały uregulowane w umowie, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, a te dają wynajmującemu możliwość podwyższenia czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu najpóźniej z miesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli więc umowa nie stanowi inaczej, nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel lokalu podniósł czynsz najmu.

Właściciel lokalu użytkowego, który chce podnieść najemcy czynsz, musi złożyć oświadczenie, w którym poinformuje najemcę o swoim zamiarze, określi nową wysokość czynszu oraz termin, od którego obowiązywać będzie nowa wysokość opłaty. Ustawowy termin wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, a więc najemca, który otrzymał wypowiedzenie wysokości czynszu najmu w kwietniu, będzie musiał płacić wyższy czynsz od czerwca. Zmiana umowy najmu w zakresie wysokości czynszu nie wymaga zgody najemcy. Przepisy nie określają, jak często wynajmujący może zmieniać wysokość czynszu, ani też jaką maksymalną podwyżkę może zastosować, a więc jeśli umowa nie zawiera zapisów w tym zakresie, wysokość podwyżki zależy od wynajmującego. Inaczej sprawa się ma w przypadku lokali mieszkalnych, gdzie maksymalna podwyżka czynszu najmu, nie może przekroczyć w stosunku rocznym 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Zasada ta nie dotyczy jednak lokali użytkowych.

W sytuacji, gdy podwyżka czynszu wprowadzona przez wynajmującego okazuje się nieakceptowalna dla najemcy, może się on na nią nie zgodzić. Musi jednak liczyć się z tym, że umowa najmu wygaśnie wraz z upływem okresu wypowiedzenia. O swoim sprzeciwie wobec nowych zasad musi powiadomić wynajmującego najpóźniej do ostatniego dnia okresu wypowiedzenia. To ważne, ponieważ brak reakcji najemcy na oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu, uznawane jest za akceptację nowych warunków.

Aby uniknąć przykrych niespodzianek, warto na etapie konstruowania umowy najmu lokalu użytkowego zadbać o to, aby znalazły się w niej odpowiednie zapisy dotyczące podwyżki czynszu takie, które będą zabezpieczały interesy obydwu stron. Można na przykład zapisać w umowie, że wysokość czynszu jest stała i w ten sposób wyłączyć możliwość podnoszenia czynszu przez wynajmującego w trakcie trwania umowy. Jest to jednak zapis niekorzystny dla właściciela lokalu i mało prawdopodobne, aby na to przystał. Innym sposobem jest zobowiązanie wynajmującego do przeprowadzenia negocjacji z najemcą przed dokonaniem podwyżki. W umowie można też z góry określić wysokość dopuszczalnych podwyżek oraz ich częstotliwość.

Artykuł Podwyżka czynszu najmu lokalu użytkowego pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.