WIBOR w praktyce

W kredycie ze zmiennym oprocentowaniem wysokość raty zwykle nie zależy tylko od decyzji banku. Najczęściej oprocentowanie składa się z dwóch elementów, czyli stałej marży oraz zmiennego wskaźnika referencyjnego wskazanego w umowie. Jeżeli jest nim WIBOR, jego wzrost oznacza wyższe odsetki i wyższą ratę, a spadek może przełożyć się na niższy koszt spłaty. Komisja Nadzoru Finansowego zaznacza przy tym, że wysokość rat kredytu jest uzależniona od rynkowych stóp procentowych mierzonych odpowiednim wskaźnikiem referencyjnym.

W praktyce w umowach można spotkać różne odmiany tego wskaźnika, na przykład WIBOR 1M, 3M albo 6M. Oznacza to, że oprocentowanie aktualizuje się w odstępach wskazanych w umowie. Dla klienta ma to znaczenie, bo przy wskaźniku 3M zmiany wartości, a więc i raty mogą być uwzględniane częściej niż przy 6M.

Co kształtuje ratę kredytu?

Na poziom oprocentowania kredytów wpływa także wartość stóp procentowych. Z tego powodu decyzje dotyczące tej kwestii są ważne dla osób spłacających kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Warto przy tym pamiętać, że kredyt ze zmienną stopą może oznaczać zarówno niższe raty w okresie spadku stóp, jak i wyraźny wzrost kosztów, gdy stopy idą w górę. Właśnie dlatego, zanim weźmiemy kredyt, powinniśmy dokładnie sprawdzić, na jakim wskaźniku oparto oprocentowanie, jak często jest ono aktualizowane i jaka jest marża banku. To te elementy decydują o tym, jak bardzo rata może zmieniać się w czasie.

W przypadku kredytu hipotecznego warto uważnie przeanalizować symulacje kosztów i upewnić się, czy domowy budżet poradzi sobie z ratą również wtedy, gdy oprocentowanie wzrośnie. W praktyce liczy się nie tylko wysokość pierwszej raty. Równie ważne jest to, jak bardzo może się ona zmienić w przyszłości. Dlatego przed podpisaniem umowy należy sprawdzić nie tylko marżę i aktualne oprocentowanie, ale też sposób aktualizacji wskaźnika referencyjnego. Dobrze jest też zwrócić uwagę na to, jak bank pokazuje ryzyko wzrostu kosztów kredytu. Przy zobowiązaniu rozłożonym na wiele lat nawet niewielka zmiana oprocentowania może być odczuwalna dla domowego budżetu.

Trzeba pamiętać, że WIBOR nadal obowiązuje i wciąż jest stosowany w wielu umowach, ale w Polsce trwa już proces reformy wskaźników referencyjnych. Zgodnie z aktualnym planem zaakceptowanym przez Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej, docelowym następcą WIBOR-u i WIBID-u ma być POLSTR. Zakończenie całego procesu planowane jest na koniec 2027 roku. Oznacza to, że obecni i przyszli kredytobiorcy powinni śledzić nie tylko poziom rat, ale też zmiany w zasadach wyliczania oprocentowania kredytów.

Artykuł WIBOR a kredyt – to warto wiedzieć pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Opracowanie to określa zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię niezbędną do jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Dokument pokazuje, ile energii potrzeba na ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, a w przypadku budynków niemieszkalnych również na chłodzenie i oświetlenie. W praktyce świadectwo pozwala ocenić, jakie będą koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości.

Kto i kiedy musi posiadać świadectwo?

Obowiązek przygotowania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy właściciela lub zarządcy budynku lub lokalu, który zamierza go sprzedać lub wynająć. Świadectwo należy przekazać nabywcy przy zawarciu umowy sprzedaży oraz udostępnić najemcy przy podpisywaniu umowy najmu. Brak świadectwa może skutkować sankcjami finansowymi.

Nie ma obowiązku sporządzania świadectwa dla budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 metrów kwadratowych, które są wolnostojące, ani dla obiektów zabytkowych czy użytkowanych krócej niż 4 miesiące w roku.

Jak zdobyć świadectwo charakterystyki energetycznej?

Dokument sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Uprawniony specjalista dokonuje analizy na podstawie dokumentacji technicznej, projektu budowlanego, danych dotyczących przegród zewnętrznych, systemu ogrzewania, wentylacji oraz źródeł energii. W przypadku starszych budynków konieczna bywa wizja lokalna oraz inwentaryzacja techniczna.

Koszt sporządzenia świadectwa zależy od rodzaju nieruchomości, jej powierzchni wyrażonej w metrach kwadratowych oraz stopnia skomplikowania bryły budynku. Dokument jest ważny przez 10 lat, o ile w międzyczasie nie zostaną przeprowadzone modernizacje wpływające na charakterystykę energetyczną, np. wymiana źródła ciepła czy docieplenie ścian.

Jakie informacje zawiera świadectwo?

W dokumencie znajdziemy wskaźnik zapotrzebowania na energię użytkową, końcową oraz pierwotną. Kluczowy jest wskaźnik EP, który pokazuje roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną wyrażone w kilowatogodzinach na metr kwadratowy na rok. Im niższa jego wartość, tym budynek jest bardziej energooszczędny.

Świadectwo zawiera również informacje o emisji dwutlenku węgla oraz udziale odnawialnych źródeł energii w bilansie energetycznym.

Dlaczego świadectwo ma znaczenie rynkowe?

Coraz więcej kupujących i najemców analizuje nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale również przyszłe koszty eksploatacyjne. Nieruchomości o lepszych parametrach energetycznych są postrzegane jako tańsze w utrzymaniu i bardziej przyjazne środowisku. W praktyce może to wpływać na tempo sprzedaży oraz poziom negocjacji ceny.

Dla sprzedającego i wynajmującego świadectwo charakterystyki energetycznej to nie tylko obowiązek ustawowy, lecz także narzędzie budujące wiarygodność oferty. W dobie rosnących kosztów energii oraz zaostrzających się norm efektywności energetycznej dokument ten staje się jednym z istotnych elementów profesjonalnego przygotowania nieruchomości do transakcji.

Artykuł Świadectwo charakterystyki energetycznej – kompendium wiedzy dla sprzedającego i wynajmującego pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Niedoubezpieczenie, czyli ochrona tylko na papierze

O niedoubezpieczeniu mówi się wtedy, gdy suma ubezpieczenia wpisana w polisie jest niższa niż rzeczywista wartość nieruchomości lub koszt jej odbudowy. W takiej sytuacji nawet poważna szkoda nie oznacza pełnej rekompensaty, bo ubezpieczyciel odpowiada tylko do wysokości zadeklarowanej kwoty. Jeżeli dom lub mieszkanie są warte więcej, różnicę trzeba pokryć z własnej kieszeni.

Eksperci zwracają uwagę, że problem ten narasta szczególnie w ostatnich latach. Ceny nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach, wzrosły bardzo dynamicznie, podczas gdy wiele polis było odnawianych automatycznie bez aktualizacji sumy ubezpieczenia. W efekcie właściciele żyją w przekonaniu, że są dobrze zabezpieczeni, choć w rzeczywistości ich ochrona nie nadąża za realiami rynkowymi.

Ukryte ryzyka i błędne założenia klientów

Jednym z częstszych błędów jest przekonanie, że standardowa polisa mieszkaniowa obejmuje wszystkie istotne zagrożenia. Tymczasem niektóre ryzyka, takie jak powódź, bardzo często wymagają wykupienia dodatkowej ochrony. Co więcej, nie zaczyna ona działać od razu. Ubezpieczyciele stosują karencję, która może wynosić nawet 30 dni od zawarcia umowy.

To oznacza, że próba ubezpieczenia się na ostatnią chwilę, na przykład w reakcji na komunikaty o nadchodzących podtopieniach, zwykle nie przynosi oczekiwanego efektu. Właśnie dlatego tak ważne jest świadome i wcześniejsze planowanie ochrony, zwłaszcza w przypadku nieruchomości położonych na terenach zagrożonych powodzią.

Problem niedoubezpieczenia dotyczy także ruchomości domowych. Wyposażenie mieszkania często traktowane jest drugoplanowo, mimo że to ono najczęściej ulega zniszczeniu lub kradzieży. Suma ubezpieczenia ruchomości bywa ustalana wiele lat temu i nie uwzględnia późniejszych zakupów, takich jak drogi sprzęt elektroniczny czy wyposażenie wnętrz.

Jak ograniczyć ryzyko niedoubezpieczenia?

Należy podkreślić, że podstawowym krokiem jest regularne sprawdzanie, czy suma ubezpieczenia odpowiada aktualnej wartości nieruchomości oraz jej wyposażenia. Warto pamiętać, że chodzi nie tylko o cenę rynkową, ale także o realne koszty odbudowy bądź też odtworzenia majątku po szkodzie. Aktualizacja polisy przy każdym odnowieniu umowy pozwala uniknąć sytuacji, w której ochrona staje się niewystarczająca.

Istotne jest również dokładne zapoznanie się z zakresem ubezpieczenia i wyłączeniami odpowiedzialności. Świadomość tego, które ryzyka wymagają dodatkowych klauzul, daje realną kontrolę nad poziomem zabezpieczenia. Niedoubezpieczenie nie jest problemem teoretycznym, ale realnym zagrożeniem finansowym, które ujawnia się w najmniej odpowiednim momencie. Dobrze dobrana i aktualna polisa to jeden z najprostszych sposobów, by tego ryzyka uniknąć.

Artykuł Czym jest tzw. niedoubezpieczenie i z jakim ryzykiem się wiąże? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Z analizy przygotowanej przez Business Insider wynika, że warszawski rynek biurowy oraz rynki regionalne zakończyły 2025 rok w stanie stabilizacji. Nowa podaż w stolicy wyniosła około 90 tys. metrów kwadratowych, a powierzchnia w budowie nie przekroczyła 200 tys. metrów kwadratowych.

Ograniczona aktywność deweloperska nie jest jednak oznaką słabości rynku, lecz jego dojrzałości. Przy stabilnym popycie, który w całej Polsce sięgnął około 1,5 mln metrów kwadratowych, a w samej Warszawie około 740 tys. metrów kwadratowych, rynek wyraźnie przesuwa się w stronę selektywnego wzrostu.

Firmy podejmują decyzje o najmie ostrożniej, ale coraz częściej wykorzystują ten moment do poprawy jakości środowiska pracy. Oczekiwania wobec biur są dziś znacznie wyższe niż jeszcze kilka lat temu. Liczy się energooszczędność, elastyczność aranżacyjna, jakość powietrza, dostęp do światła dziennego oraz komfort dojazdu.

Renegocjacje dominują, relokacje wracają

Przytoczone w opracowaniu dane Axi Immo i JLL potwierdzają, że struktura popytu pozostaje stabilna. Renegocjacje odpowiadają za około połowę wszystkich transakcji. Jednocześnie widoczne jest ożywienie relokacyjne, szczególnie w Warszawie i Krakowie. Firmy decydują się na zmianę lokalizacji, by jednocześnie podnieść standard biura i ograniczyć zajmowaną powierzchnię. To dowód na to, że optymalizacja nie oznacza już kompromisu jakościowego.

Coraz większe znaczenie ma mikro-lokalizacja. Sama obecność w centralnej dzielnicy przestaje wystarczać. Kluczowe stają się wygodne połączenia komunikacyjne, dostęp do usług oraz realny komfort codziennego funkcjonowania pracowników.

Biura elastyczne i stopniowy powrót do pracy w biurze

Jednym z najsilniejszych trendów pozostaje rozwój biur elastycznych. Ich poziom wykorzystania sięga dziś około 90 proc., a dla wielu firm stanowią one etap przejściowy przed podpisaniem długoterminowej umowy najmu. Flex pozwala przetestować lokalizację, standard i model pracy, zanim zapadnie decyzja o większym zobowiązaniu.

Równolegle obserwujemy stopniowy powrót do biurowego modelu pracy. Coraz częściej przyjmowany jest schemat obecności w biurze przez około trzy dni w tygodniu. To wzmacnia znaczenie jakości przestrzeni. Biuro ma dziś realnie zachęcać do obecności, sprzyjać współpracy i budowaniu kultury organizacyjnej.

Segmentacja rynku i presja na najlepsze projekty

Czynsze ofertowe pozostają względnie stabilne, jednak w segmencie premium widoczna jest presja wzrostowa. W Warszawie stawki prime sięgają 27,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Rynek wyraźnie się segmentuje. Najlepsze budynki notują wzrosty czynszów, obiekty średniej klasy stabilizację, a najsłabsze aktywa tracą konkurencyjność.

Najemcy są gotowi płacić premię za jakość, zwłaszcza przy ograniczonej dostępności nowoczesnej powierzchni w kluczowych lokalizacjach. To trend, który w najbliższych latach będzie się pogłębiał.

Starsze biurowce wypadają z gry

Proces wycofywania starszych, niedopasowanych obiektów wyraźnie przyspiesza. Dotyczy to przede wszystkim budynków niespełniających współczesnych standardów technologicznych i środowiskowych.

W Warszawie zjawisko to jest już bardzo widoczne, a w kolejnych latach obejmie także rynki regionalne, takie jak Kraków i Wrocław. Dla części właścicieli jedynym racjonalnym rozwiązaniem staje się gruntowna modernizacja lub zmiana funkcji budynku.

Artykuł Na rynku biur liczy się jakość pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Odmowa — chleb powszedni najemców

Większość najemców nie spotyka się z bezpośrednią odmową, jednak znacząca część tej grupy doświadcza powtarzających się barier w dostępie do mieszkań. Raport pokazuje nam, że najczęstszą przyczyną odmowy wskazywaną przez najemców okazało się posiadanie zwierząt domowych; dotyczy to aż 42,4% osób biorących udział w badaniu. To jasny sygnał, że zwierzęta wciąż stanowią jedną z głównych barier dostępu do mieszkań na rynku najmu. To ważne, ponieważ ponad połowa badanych najemców posiada pupila. Drugą najczęściej wskazywaną przez najemców przyczyną wykluczenia jest posiadanie dzieci. Na tę kwestię wskazało niemal 30% respondentów.

Raport pokazał, że nie bez znaczenia pozostają czynniki ekonomiczne. Niskie dochody stanowią przyczynę odmowy dla prawie 15% badanych. Co ciekawe, status studenta, który może wskazywać na niestabilna sytuację materialną, był zaznaczany jako problemem dla nieco ponad 14% najemców. Wiek jako czynnik wykluczenia wpływa na 11,6% odmów. Mniejszy odsetek dotyczy pochodzenia etnicznego, czyli bycia obcokrajowcem (10,2%), orientacji seksualnej (4,5% z powodu bycia osobą LGBT+), niepełnosprawności (3,7%). Okazuje się, że niewielu wynajmujących ma problem z niestandardowymi formami zatrudnienia. O odmowie najmu z tego powodu wspomniało tylko 4% ankietowanych.

Najczęstsze problemy lokatorów

Z perspektywy lokatorów najczęściej wskazywaną barierą jest wysoki czynsz. Z problemem tym spotkało się aż 76,7% najemców. Na drugim miejscu znalazła się wysoka kaucja, wspominana przez 54,9% respondentów. Raport pokazał, że zdecydowana większość wynajmujących (75,2%) stosuje kaucję, a jej średnia wysokość wynosi równowartość 1,9-miesięcznego czynszu. Na trzecim miejscu, jeśli chodzi o bariery przy najmie, znalazło się posiadanie zwierząt domowych. Z tym utrudnieniem spotkało się 35,2% ankietowanych lokatorów. Niemal 26% z nich mówi też o tym, że stracili szansę na najem z powodu dużego popytu i konkurencji. Problem ten występuje szczególnie w dużych miastach i przed rozpoczęciem roku akademickiego.

Co ciekawe, dla części lokatorów barierą mogą być formalności. Konieczność podpisania umowy najmu okazjonalnego stanowi duży problem dla 18,4% najemców. Taka forma umowy daje właścicielowi poczucie bezpieczeństwa, ale nakłada na lokatora nowe obowiązki, do których należy między innymi posiadanie lokalu zastępczego. Na kolejnych miejscach w rankingu barier znalazły się wymagania dochodowe (15,9%), posiadanie dzieci (13,3%) oraz forma zatrudnienia. Ta ostatnia okazała się problemem dla 7,0% z grupy potencjalnych lokatorów biorących udział w badaniu.

Artykuł Co najemcy mówią o powodach odmów najmu? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

NIK wchodzi do akcji

Decyzję o kontroli potwierdził nowy prezes NIK, Mariusz Haładyj. Jak przekazała Pełczyńska-Nałęcz, działania kontrolne zostały już wpisane do planu prac Izby na 2025 rok i rozpoczną się w najbliższym czasie. Minister od dawna apelowała o przyjrzenie się programowi, który pochłonął ponad 20 miliardów złotych publicznych środków. To właśnie ona, jeszcze w sierpniu, wysłała do NIK list z prośbą o zbadanie procesu decyzyjnego oraz efektów wprowadzenia dopłat do kredytów mieszkaniowych.

Bezpieczny Kredyt 2 proc. miał być rozwiązaniem problemu młodych Polaków z dostępem do własnego lokum. Program ruszył w lipcu 2023 roku z inicjatywy rządu Mateusza Morawieckiego. Wnioski przyjmowano przez pół roku, a zainteresowanie przerosło oczekiwania. Na początku 2024 roku BGK poinformował, że banki muszą wstrzymać przyjmowanie nowych wniosków, bo pula środków została wyczerpana szybciej, niż ktokolwiek się spodziewał.

Dobre intencje, kontrowersyjne skutki

Idea była prosta: dopłaty miały sprawić, że młodzi ludzie łatwiej uzyskają kredyt na pierwsze mieszkanie. Z preferencyjnych warunków mogły skorzystać osoby do 45. roku życia, które nie miały wcześniej nieruchomości. Maksymalna kwota kredytu wynosiła 500 tys. zł, a w przypadku małżeństw lub rodzin z dzieckiem 600 tys. zł. Państwo przez 10 lat dopłacało do rat, dzięki czemu oprocentowanie utrzymywało się na poziomie 2 proc.

W praktyce okazało się jednak, że program ma również drugą stronę. Eksperci ostrzegali, że dopłaty zwiększą popyt i doprowadzą do gwałtownego wzrostu cen mieszkań. Tak też się stało. W wielu miastach ceny nieruchomości w 2023 roku poszybowały w górę nawet o kilkanaście procent. Na rynku wtórnym notowano rekordowe stawki, a deweloperzy zaczęli mówić o „sztucznie napędzonym boomie”.

Krytycy programu twierdzą, że wsparcie trafiło głównie do osób, które i tak mogłyby pozwolić sobie na kredyt. Pełczyńska-Nałęcz nie kryje, że właśnie te wątpliwości chce rozwiać kontrola NIK. Audyt ma pokazać, czy państwowe pieniądze rzeczywiście pomogły młodym rodzinom, czy raczej pogłębiły nierówności na rynku mieszkaniowym.

Co dalej z polityką mieszkaniową?

Kontrola NIK może być przełomem nie tylko dla samego programu, lecz także dla całej polityki mieszkaniowej w Polsce. To, co wykażą audytorzy, może mieć wpływ na przyszłe decyzje rządu dotyczące nowych form wsparcia.

Bezpieczny Kredyt 2 proc. był jednym z najbardziej medialnych projektów ostatnich lat. Dla jednych stanowił realną pomoc, dla innych przykład nieprzemyślanej interwencji państwa w rynek. Teraz, gdy sprawą zajmie się Najwyższa Izba Kontroli, wreszcie może nadejść czas na chłodną ocenę faktów. I być może okaże się, że „bezpieczny” kredyt nie był wcale tak bezpieczny ani dla budżetu, ani dla osób marzących o własnym dachu nad głową.

Artykuł Wkrótce kontrola Bezpiecznego Kredytu 2 proc. pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Parking ważniejszy niż zieleń

Jak podkreślają eksperci rynku nieruchomości, standardem w polskich rodzinach stały się już dwa samochody. Jeszcze rok temu w pytaniach od potencjalnych nabywców dominowały kwestie związane z infrastrukturą rekreacyjną czy komunikacją miejską. Obecnie na pierwszym miejscu coraz częściej pojawia się temat wygodnego parkowania. Brak odpowiedniej liczby miejsc postojowych przy nowych inwestycjach sprawia, że ich wartość rośnie w oczach klientów. Wielu kupujących przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania sprawdza nie tylko, czy w pobliżu dostępne są bezpłatne miejsca na ulicy, ale również, czy deweloper zapewnia podziemny parking lub możliwość dokupienia garażu.

Ceny miejsc postojowych biją rekordy

W dużych aglomeracjach ceny miejsc parkingowych osiągają niespotykane dotąd poziomy. Za miejsce w podziemnym garażu w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu trzeba dziś zapłacić od 50 do nawet 60 tys. zł. Wolnostojące garaże potrafią kosztować ponad 100 tys. zł, a rekordowe oferty, jak ta ze stolicy, gdzie garaż wystawiono za 230 tys. zł, przestają już dziwić rynek. Im mniejsza liczba miejsc parkingowych w nowych projektach, tym bardziej rośnie ich wartość. Garaż za 130 tys. zł nie jest już w dużych miastach zaskoczeniem, a często staje się jednym z kluczowych elementów całej transakcji.

Rynek pierwotny a wtórny. Różne realia

Na rynku pierwotnym miejsce postojowe jest dziś standardem, choć jego cena potrafi znacząco podnieść całkowity koszt zakupu mieszkania. Z kolei starsze budynki często nie oferują dedykowanych miejsc dla mieszkańców. Kupujący muszą wtedy szukać alternatyw. Parkują oni na ulicy, przed budynkiem lub kupują miejsce osobno, co nie zawsze jest proste i tanie. Zdarza się, że właściciele mieszkań na rynku wtórnym sprzedają lokal i miejsce postojowe oddzielnie, maksymalizując w ten sposób wartość transakcji. Dla wielu nabywców brak prywatnego miejsca parkingowego staje się poważnym argumentem przeciw zakupowi.

Zmieniające się priorytety mieszkańców

Rosnące znaczenie parkowania to także konsekwencja urbanizacji. Coraz częściej jedno mieszkanie oznacza dwa auta, a dostępność miejsc parkingowych jest ograniczona przez szlabany, ogrodzenia i blokady. W takich warunkach posiadanie przypisanego miejsca staje się nie tylko wygodą, ale wręcz koniecznością. Choć dobra komunikacja publiczna nadal jest istotnym kryterium wyboru lokalizacji, to miejsce parkingowe coraz częściej wygrywa w codziennych decyzjach Polaków. Wysokie ceny sprawiają, że niektórzy rezygnują z zakupu miejsca i stawiają na rower lub transport miejski, ale trend jest wyraźny. Kto ma miejsce parkingowe, ten ma przewagę.

Artykuł Miejsca parkingowe coraz bardziej w cenie pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Na rynku widać większy optymizm

Mimo że nastroje są lepsze, aktualna sytuacja to tylko sygnał lekkiej poprawy postaw kupujących. Większość z nich wciąż uważa, że w obecnych warunkach rynkowych nie stać ich na zakup własnego lokalu mieszkalnego. Raport „To my. Polacy o nieruchomościach” to już druga edycja badania, które skupia się na nastawieniu Polaków do aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.

W czerwcu tego roku tylko 26% badanych uważało, że obecne warunki gospodarcze sprzyjają zakupom w tej części rynku. Co ciekawe, poprawę nastrojów widać u inwestorów w niemal wszystkich grupach wiekowych. Najbardziej optymistycznie do zakupu nowego lokum podchodzą osoby w wieku od 35 do 44 lat. Wyraźna poprawa podejścia do inwestycji widoczna jest też wśród osób w grupie wiekowej 45-54. W czerwcu o dobrym momencie na zakup nieruchomości mówiło 18% ankietowanych, a obecnie tego zdania jest 35% tej grupy.

Raport pokazuje, że najlepiej oceniana obecnie pozostaje sytuacja na rynku najmu. Aż 60% ankietowanych wskazuje, że III kwartał to dobry czas na wynajem posiadanej nieruchomości.

Mieszkania wciąż za drogie

Nastroje potencjalnych inwestorów są lepsze, ale nadal aż 81% respondentów uważa, że ceny nieruchomości są wysokie i nieadekwatne do zarobków. Więcej niż połowa bo aż 64% respondentów deklaruje, że mało kogo stać na zakup lokalu mieszkalnego. Mówią o tym przede wszystkim osoby młode. Uważa tak aż 71% uczestników badania w wieku od 18 do 24 lat oraz 69% pomiędzy 25 a 34 rokiem życia. Dane ten nie dziwią. Aktualnie rynek mieszkaniowy jest szczególnie trudny dla osób młodych.

Opinia o obrazie cenowym jest wyraźnie zróżnicowana ze względu na region. Na drożyznę najczęściej zwracają uwagę mieszkańcy województwa dolnośląskiego (87%), małopolskiego (86%) i mazowieckiego (86%). Mówią o niej mniej, choć wciąż ją widzą osoby mieszkające w województwie lubuskim (67%), opolskim (68%) i podlaskim (70%). Co ciekawe, mimo drugiej już obniżki stóp procentowych nadal 51% ankietowanych uważa, że kredyty są aktualnie trudno dostępne. O opinii na ten temat decyduje między innymi status zawodowy. Warunki kredytowe ocenia jako trudne 56% osób pracujących, 44% studentów i 55% osób obecnie niezatrudnionych. Mimo to chęć posiadania własnego lokum jest wyraźna u ankietowanych bez względu na wiek. Tylko 4 z 10 badanych między 18. a 34. rokiem życia nie widzi problemu w wieloletnim wynajmowaniu mieszkania.

Na rynek mieszkaniowy bez wątpienia wraca dynamika. Coraz więcej osób uważa, że to dobry moment na zakup lub sprzedaż nieruchomości. Odpowiednio to 35 i 40% ankietowanych. Większy optymizm panuje też obecnie wśród Polaków mających od 35 do 54 lat. To oni najczęściej podejmują konkretne działania inwestycyjne. Przy okazji jednak aktywni uczestnicy rynku borykają się wciąż z tymi samymi problemami. Wysokie ceny i trudne warunki kredytowe skutecznie hamują entuzjazm szczególnie u ludzi młodych. Dla nich opcja zakupu własnego mieszkania najczęściej znajduje się poza zasięgiem.

Artykuł Polacy bardziej optymistycznie nastawieni do zakupu nieruchomości pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Mieszkania komunalne

Komunalne zasoby mieszkaniowe to lokale należące do gminy, które przeznaczone są dla osób o niskich dochodach, nieposiadających własnego mieszkania. Chociaż ogólne zasady najmu są regulowane przez ustawę o ochronie praw lokatorów, szczegóły dotyczące warunków najmu ustalane są przez uchwały poszczególnych gmin. To one określają między innymi kryteria dochodowe, które uprawniają do ubiegania się o mieszkanie komunalne, zasady przyznawania zniżek na czynsz oraz kryteria wyboru osób, które mają pierwszeństwo w otrzymaniu lokalu. Obecnie umowy najmu mieszkań komunalnych zawierane są na czas nieokreślony. Gmina ma prawo wypowiedzieć taką umowę wyłącznie gdy powierzchnia lokalu przypadająca na jedną osobę przekracza 50 mkw., lub jeśli na każdą kolejną osobę powierzchnia przekracza 25 mkw. W takim przypadku konieczne jest jednak zaoferowanie lokalu zamiennego i pokrycie kosztów przeprowadzki.

Propozycje zmian

Zgodnie z obecnie obowiązującym art. 691 Kodeksu cywilnego, w przypadku śmierci najemcy w stosunek najmu automatycznie wstępują jego bliscy, którzy stale zamieszkiwali z nim w lokalu. Dotyczy to współmałżonka, dzieci, osób, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny i osoby pozostającej we wspólnym pożyciu. Prawo to przysługuje niezależnie od dochodów spadkobiercy czy posiadania przez niego innych nieruchomości.

Właśnie ten mechanizm rząd zamierza zmienić, ponieważ uznaje się go za niesprawiedliwy. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski podkreślił, że niedopuszczalna jest sytuacja, w której zamożna osoba, zarabiająca na przykład 100 tysięcy złotych miesięcznie, dziedziczy mieszkanie komunalne „automatycznie” tylko dlatego, że mieszkała z rodzicami. Nowe przepisy mają zatem wyłączyć stosowanie art. 691 Kodeksu cywilnego w przypadku mieszkań komunalnych. Zgodnie z zapowiedziami, gminy otrzymają narzędzia do weryfikacji dochodów i posiadanego majątku kandydatów do przejęcia lokalu komunalnego. W Sejmie proceduje się także równolegle projekt ustawy autorstwa członków Lewicy, który zakłada wprowadzenie tzw. umowy dożywocia między seniorem a gminą. W jej ramach seniorzy mogliby sprzedać swoje mieszkanie gminie, jednocześnie zawierając umowę najmu na czas nieoznaczony. Po śmierci seniora mieszkanie trafiłoby  do zasobu komunalnego gminy, a jego bliscy nie mieliby prawa dziedziczenia najmu.

Czy mieszkania będą trafiać do tych, którzy rzeczywiście ich potrzebują?

Taki właśnie jest plan rządu. Głównym celem tych inicjatyw jest zapewnienie, że mieszkania komunalne trafiają do osób, które faktycznie ich potrzebują, a gminy odzyskują kontrolę nad swoim majątkiem. Ma to również zmniejszyć liczbę osób oczekujących na lokal, która jest sporo głównie ze względu na system dziedziczenia. MRiT planuje także zmiany w systemie weryfikacji dochodów lokatorów. Obecnie gmina ma prawo cyklicznie sprawdzać sytuację materialną najemców, a w przypadku przekroczenia kryteriów dochodowych, może jedynie podnieść czynsz.

Artykuł Będą ograniczenia w dziedziczeniu mieszkań komunalnych pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.

Jakie zmiany proponuje MRiT?

Jak podkreślił Minister Tomasz Lewandowski, mimo że większość z 3,5 tys. działających w Polsce spółdzielni mieszkaniowych funkcjonuje bez zarzutu, to jednak sposób funkcjonowania części z nich wymaga pewnych poprawek. To skłoniło resort do rozpoczęcia procesu zmian legislacyjnych zwiększających kontrolę członków nad zarządem.

Jedną z najważniejszych propozycji jest wprowadzenie maksymalnie czteroletniej kadencji zarządu, przy czym statut spółdzielni mógłby określać krótszy okres. Istotną informacją jest także to, że projekt nie zabrania członkom zarządu ubiegania się o powołanie na kolejne kadencje, jeśli ich praca zostanie pozytywnie oceniona przez mieszkańców.

Następną istotną propozycją zmiany jest wprowadzenie zasady polegającej na tym, że jeśli podczas corocznego zgromadzenia walnego członkom zarządu lub rady nadzorczej nie zostanie udzielone absolutorium, to zostaną oni odwołani automatycznie ze swoich stanowisk. Wprawdzie obecnie takie rozwiązanie jest również dostępne, lecz brak absolutorium nie jest jednoznaczny z odwołaniem ze stanowiska. Aby odwołanie było możliwe, trzeba złożyć odrębny wniosek.

Wśród kolejnych propozycji resortu jest także obowiązkowe członkostwo spółdzielni w związku rewizyjnym oraz wymóg, aby zmiana tego związku następowała nie częściej niż co sześć lat. Dodatkowo, co najmniej 10% członków spółdzielni będzie miało prawo złożyć wniosek o ponowne sprawdzenie wyników lustracji przeprowadzonej przez związek rewizyjny.

Projekt zakłada również zwiększenie zaangażowania członków w zarządzanie spółdzielnią, umożliwiając im uczestnictwo w walnych zebraniach za pomocą środków komunikacji zdalnej. Każda spółdzielnia będzie również zobowiązana do prowadzenia własnej strony internetowej, na której członkowie i osoby korzystające z jej zasobów będą mieli wgląd w umowy oraz faktury.

Dlaczego eksperci krytykują te propozycje?

Propozycje zmian krytykuje m.in. radca prawny reprezentujący Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, prof. Piotr Pałka, który jest zdania, że nowelizacja może przynieść więcej szkód niż pożytku. Uważa, że już teraz członkowie mają możliwość wprowadzenia do statutu kadencyjności zarządu oraz odwołania członków rady nadzorczej niemal w każdej chwili. Ponadto obawia się on, że jeśli zmiany wejdą w życie, to ciągłość funkcjonowania spółdzielni będzie zagrożona.

Sceptyczny do propozycji MRiT jest również poseł Kamil Wnuk z Polski 2050, przewodniczący Parlamentarnego Zespołu ds. Spółdzielczości Mieszkaniowej, który uważa, że wprowadzenie kadencyjności przy corocznych absolutoriach może prowadzić do nieustającej kampanii wyborczej w spółdzielniach. Alternatywnym rozwiązaniem mogłoby być wzmocnienie kompetencji związków rewizyjnych kontrolujących spółdzielnie.

Artykuł Będą zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Farmacja.